business facilities

Германия откроет служебным паспортам Европу

Posted on

http://www.kommersant.ru

 

ЕС и Россия готовы упростить визовый режим.

Россия и Евросоюз вплотную приблизились к решению последнего вопроса, мешающего значительно облегчить визовой режим,— спора о служебных паспортах. Как стало известно “Ъ”, Германия — ключевая страна, возражавшая против отмены виз для обладателей таких паспортов в рамках соглашения о либерализациивизовых формальностей для всех категорий граждан,— сняла свои возражения. Теперь в Москве и Брюсселе надеются, что долгожданное соглашениемежду Россией и ЕС по визам будет подписано еще до начала сезона летних отпусков.

 

Длящийся уже почти полтора года спор между Россией и ЕСоб освобождении от виз обладателей служебных паспортов, похоже, вот-вот разрешится. Именно этот вопрос мешает сторонам подписать соглашение о существенном облегчениивизового режима для всех категорий граждан: Москва настаивает на том, чтобы обладателей таких паспортов освободили от визовых формальностей, на что ряд стран ЕС до сих пор не соглашались.

Как сообщил “Ъ” дипломатический источник в Брюсселе, Германия — ключевая страна, возражавшая против включения этого пункта в новое соглашение,— на днях поменяла свою позицию. По словам собеседника “Ъ”, о снятии возражений глава германского МИДа Гидо Вестервелле и глава МВД Ханс-Петер Фридрих проинформировали еврокомиссара по внутренним делам Сесилию Мальмстрем в специальном письме. В посольстве ФРГ в РФ “Ъ” по этому поводу заявили: “Правительство ФРГ изначально поддерживало диалог ЕС и РФ о новом соглашении по облегчению визового режима. Власти Германии выступают за урегулирование вопроса об отмене виз для обладателей служебных паспортов”.

Дипломатические источники “Ъ” в ЕС называют ряд причин изменения позиции ФРГ. “Немецкие деловые круги и туроператоры давно высказываются за упрощение визовых формальностей с РФ, полагая, что это пойдет на пользу экономическим отношениям и развитию туризма,— пояснил один из собеседников “Ъ”. Свою позицию они не раз излагали правительству ФРГ, которое, видимо, прислушалось к ним”.

Другой собеседник “Ъ” считает, что уступка в визовом вопросе призвана улучшить общий климат отношений между Москвой и Берлином — в последнее время диалог между ними был непростым во многом из-за усиления критики РФ со стороны официальных лиц ФРГ. “В Германии в этом году пройдут выборы, и улучшение отношений с РФ может добавить голосов правящей партии”,— пояснил источник “Ъ”, напомнив, что на первую половину апреля намечена встреча канцлера ФРГ Ангелы Меркель с президентом РФ Владимиром Путиным в Москве.

Наконец, как заявил “Ъ” еще один собеседник в европейских дипломатических кругах, в Германии надеются, что если визовый режим будет значительно упрощен, “Россия перестанет форсировать процесс полной отмены виз”. Ранее РФ рассчитывала снять все визовые барьеры сЕС к зимней Олимпиаде в Сочи, теперь же надеется выйти на такое соглашение хотя бы до конца 2014 года (см. “Ъ” от 19 февраля).

Construction land plots

Posted on Updated on

The average price of building land for the manufacturing facilities  near Riga and in Riga ranges from 10 till 30 Euros per square meter according to the report “Ober House”.

Standard & Poor’s raises ratings on Latvia to ‘BBB/A-2’;outlook positive

Posted on Updated on

http://www.reuters.com

Overview

— We expect Latvia’s fiscal and external metrics to continue to improve.

— We are therefore raising our long-term sovereign credit ratings on Latvia by one notch to ‘BBB’ and our short-term ratings to ‘A-2’.

— The positive outlook reflects our view of at least a one-in-three chance that we could raise our ratings on Latvia again within the next 24 months, especially if its fiscal and inflationary performance remains consistent with euro adoption criteria, leading to Latvia becoming a member of the eurozone.

Rating Action

On Nov. 9, 2012, Standard & Poor’s Ratings Services raised the foreign and local currency long-term sovereign credit ratings on the Republic of Latvia to ‘BBB’ from ‘BBB-‘. We also raised the foreign and local currency short-term sovereign ratings to ‘A-2’ from ‘A-3’. The transfer and convertibility (T&C) assessment has been revised upward to ‘A’. The outlook is positive.

Rationale

The upgrade reflects our expectation that Latvia’s net general government debt will decline on the back of its strong economic recovery and rapidly improving fiscal balances, and also our view that the economy will come to rely less on external debt financing. The positive outlook reflects our view that moderating inflation in Latvia increases the likelihood of it joining the European Economic and Monetary Union (eurozone) in 2014.

Baltic Sotheby’s International

Posted on Updated on

Source: http://www.balticsothebysrealty.com

УСЛУГИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ 

С 1774 года имя Sotheby’s стало синонимом роскоши и профессионализма. Уже больше 30 лет Sotheby’s International Realty® известен во всем мире как промоутер и продавец эксклюзивной недвижимости.


ЭКСКЛЮЗИВНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ …1.jpg

Уникальная сеть Sotheby’s International Realty® – это организация, которая состоит из более чем 500 международных офисов в 49 государствах и охватывает предложения эксклюзивной недвижимости по всему миру, в том числе из Европы, Северной и Южной Америки, Ближнего Востока, Карибских островов, Африки, России, стран Дальнего Востока, а так же Австралии.

Baltic Sotheby’s International Realty – был открыт в Риге первым среди стран Балтии, однако уже в начале 2011 года планируется открыть офис в Таллинне, а в Вильнюс Baltic Sotheby’s International Realty придет в начале 2012 года.

Главные покупатели недвижимости в Латвии — иностранцы по программе ВНЖ

Posted on

Source: http://www.baltic-course.com, century21.lv

Начиная с 1 июля 2010 года (когда начали действовать поправки в Иммиграционный закон) до 1 октября 2011 года, желающих приобрести вид на жительство в ЕС, в Латвии оказалось 1667 человек, из них 1479 человек уже получили ВНЖ, остальные ожидают разрешения. В общей сложности в экономику страны было вложено по этой программе 105,3 млн. латов (около 150,5 млн. евро), плюс в виде пошлин госбюджет получил 1,5 млн. латов.

 

Из этих людей недвижимость приобрели 536, 127 — инвестировали в банки, 47 — в предприятия. В Риге было куплено 256 объектов недвижимости, в Юрмале — 199, в Бабитской волости — 18. Причем характерно, что подавляющее большинство среди таких инвесторов составляют граждане России, Украины и Казахстана.

Рынок латвийской недвижимости окончательно разделился — жилье бизнес-класса стремительно растет в цене, а серийная «вторичка» стагнирует. Чем министру экономики и отдельным депутатам Сейма мешают поправки о виде на жительство в Иммиграционный закон? Как оценщики тормозят развитие рынка элитной недвижимости. Сentury21.lv рассуждает о перспективах рынка недвижимости Латвии на ближайший квартал.

Разделившись на два сектора в начале текущего года, рынок недвижимости Латвии продолжал развиваться в третьем квартале разнонаправлено.

 

Если в секторе вторичного серийного жилья, который представляет сегодня интерес исключительно для местных жителей,  летом наблюдался застой и даже некоторое снижение цен, то рынок элитной недвижимости, где, прежде всего, активны иностранцы, развивался весьма активно.

 

И хотя уровень снижения цен в первом случае был равен уровню погрешности — 0,5%, снижение активности покупателей продолжает оставаться заметным и сегодня. Впрочем, средняя цена на квадратный метр в Риге составила в конце сентября те же 580EUR/m2, что было характерно и в июне. Отличительной особенностью в этом секторе стало появление на рынке т.н. “банковских” квартир, которые в некоторой степени увеличили предложение и тем самым предотвратили ожидавшийся многими рост цен.

Да и многие покупатели пока предпочитают выжидать на волне слухов о второй волне кризиса.

 

Ситуация в секторе элитной недвижимости принципиально иная и это не имеет никакого отношения к рыночным отношениям. За прошедший квартал цены в Риге выросли на 3%, а в Юрмале на 5%. Соответственно рост в течение года составил от 15 до 25% соответственно. В Риге цены колеблются, в зависимости от качественных и локальных характеристик, от 1200 до 1600 EUR/m2. В Старом городе и в наиболее популярных местах центра города цена за квадратный метр в новостройке была 2500 — 3500 евро.

Однако, как уже указывалось, к рынку это не имеет отношения. Недвижимость в Латвии покупается в основном теми, кто намерен приобрести вид на жительство (ВНЖ) в Евросоюзе. Таких на 1 октября 2011 г. (начиная с 1 июля 2010 г., когда начали действовать поправки в Иммиграционный закон) оказалось 1667 человек, из них 1479 человек уже получили ВНЖ, остальные ожидают разрешения. В общей сложности в экономику страны было вложено по этой программе 105,3 млн латов (около 150,5 млн. евро), плюс в виде пошлин госбюджет получил 1,5 млн латов.

 

Из этих людей недвижимость приобрели 536, 127 — инвестировали в банки, 47 — в предприятия. В Риге было куплено 256 объектов недвижимости, в Юрмале — 199, в Бабитской волости — 18. Причем характерно, что подавляющее большинство среди таких инвесторов составляют граждане России, Украины и Казахстана.

 

Нельзя сказать, чтобы такие факторы, как реальные рыночные показатели, перспективы роста цен и арендных ставок не интересуют этих инвесторов, но они пришли на латвийский рынок не потому, что здесь сложилась перспективная ситуация на рынке и не потому, что в Латвии сложилась идеальная атмосфера для инвестиций в смысле налогового законодательства и пр. Они пришли сюда потому, что пока латвийские условия получения ВНЖ являются в определенном смысле привлекательными для них.

 

Именно поэтому рынок элитной недвижимости не потянул за собой коммерческую недвижимость, хотя, казалось бы, перебираясь на жительство в другую страну, бизнесмен (а таковых среди этих инвесторов большинство) должен подумать и о том, чем он будет заниматься на новом месте. Пока что инвесторы, купив недвижимость в Латвии, предпочитают жить и работать в других странах, причем не только в России — бизнесмены идут туда, где благоприятнее инвестиционный климат, например, в соседнюю Эстонию.

 

То, что Латвия интересует иностранцев, только как окно в Европу, в последнее время стало раздражать представителей латвийских властей. Действительно, 105 млн. латов прошли, что называется, совсем рядом с государственной казной, но в бюджет попали лишь «жалкие крохи». Кроме того, появились факты мошенничества, когда продавец и покупатель по сговору завышали в несколько раз стоимость недвижимости.

 

В связи с этим весной 2011 г. были приняты поправки в Закон об иммиграции, которые ввели в игру новую фигуру — оценщика. Суть новых поправок состоит в том, что теперь недостаточно купить недвижимость за 100 тыс. латов, предположим в Рижском регионе планирования. Она должна соответствовать еще одному условию — ее кадастровая стоимость не должна быть ниже 30 тыс. LVL. Кадастровая же стоимость большинства объектов стоимостью 100-120 тыс. латов составляет в Риге как правило 20-25 тысяч LVL.

 

Практика показала, однако, что принятые несколько месяцев назад поправки оказались непродуманными. Все чаще инвестиционные сделки стали срываться из-за того, что оценщик оценивал реально продаваемую недвижимость ниже стоимости, за которую продавец был готов продать ее покупателю. И дело не в недобросовестности участников сделки, а в методике, которую применяют оценщики в Латвии (как в прочем, и в большинстве других стран мира). Эта методика строится на сравнительном анализе сделок с аналогичной недвижимостью за предыдущий период. Она работает вполне сносно при нормальном рынке. На латышском рынке она вполне эффективна при горизонтальном ценовом тренде, при падающем рынке, а также тогда, когда подразумевается, что на рынке совершается энное количество сделок в одном и том же сегменте, но уже без оценщика.

 

Но если говорить о спорном сегменте в секторе элитной недвижимости, то здесь таких сделок не совершается. Их просто некому совершать, кроме потенциальных зарубежных инвесторов, для которых рост рынка превращается в неразрешимую проблему: должна быть хотя бы одна сделка, которая совершится без оценщика, а ее может совершить только тот, кому не нужен вид на жительство. Оценщика же не волнует объективный рост цен, он не желает быть первым, оценившим спорный объект выше своего предшественника. В итоге приглянувшийся объект остается невостребованным, а инвестор, если пыл его еще не угас, вынужден покупать более дорогую квартиру, что кроме негативных эмоций приводит и к искусственному росту цен в элитном сегменте. Замкнутый круг.

 

Власти вообще сомневаются в том, что Латвия не прогадала, приняв инвестиционные поправки в Иммиграционный закон, особенно в части обмена инвестиций в недвижимость на вид на жительство. В частности, особое недовольство выражает министерство экономики, которое предложило сразу два поистине революционных варианта решения вопроса: вывести инвестиции в недвижимость из перечня достаточных условий для получения ВНЖ  или, на худой конец, увеличить в пять раз ценовую планку инвестиций. Т.е. цена вопроса должна вырасти, по мнению министра экономики Артиса Кампарса, в пять раз. Фактически это означает полную потерю Латвией, как игрока на рынке ВНЖ, своей конкурентоспособности — ведь предлагаемый уровень инвестиций будет на порядок больше, чем аналогичные предложения в странах Западной Европы и США.

 

То, что поправки в закон, позволяющие иностранцам приобретать вид на жительство в обмен на инвестиции в жилье, несовершенны, наши эксперты отмечали еще в момент их принятия сеймом. Очевидно, что Латвия вышла на рынок ВНЖ, не проанализировав его в полном объеме. Очевидно и то, что существуют другие программы, прежде всего программы беспроцентного заимствования, успешно и с большой выгодой для государства, работающие в таких странах как Канада, Болгария и ряд других.

 

Поэтому, если и вести речь о совершенствовании поправок, нужно обратить внимание, прежде всего на альтернативные варианты, приносящие в бюджет других игроков сотни миллионов долларов в год. Но сохранять инвестиционную программу получения ВНЖ, исключив из нее самый популярный у инвесторов раздел — недвижимость — свидетельство недальновидности и политической ангажированности действующей власти.

 

Сегодня поправки уже стимулируют строительную отрасль и девелоперский бизнес. Без них они оставались бы ровно в том, практически нулевом состоянии, как и два года назад. Поправки спасли от неминуемого банкротства не один десяток латвийских бизнесменов, «зависших» со своими строительными проектами в Риге и Юрмале.

 

Однако министерство экономики это не смущает. Оно хочет получить прямые инвестиции в производство. Но для того, чтобы получить производственные инвестиции нужно как минимум два условия — низкие налоги, в том числе на производственную недвижимость, и либеральный рынок труда, подразумевающий возможность привлечения иностранной рабочей силы, как правило, более дешевой. Ни на то, ни на другое, правительство пока идти не готово, хотя разговоры о привлечении гастарбайтеров идут  уже давно. Вместо этого правительство в очередной раз говорит о необходимости повышения налогов и увеличения пенсионного возраста. Так о каких инвестициях в производство говорит г-н Кампарс? По статистике в прошлом году на Латвию пришлось лишь 14% иностранных прямых инвестиций в странах Балтии

 

Сегодня единственные реальные инвестиции — это инвестиции в жилье, способные оживить стройиндустрию. Очевидно, что нехватка «инвестиционного» жилья в Юрмале и в Риге способна в ближайшее время привлечь инвестиции в строительство. Да и сами операции с недвижимостью до сих пор дают четверть валового дохода страны. Зачем же резать курицу, несущую если и не золотые, то хотя бы серебряные яйца?

 

Наоборот, сегодня правительство должно приложить все усилия к тому, чтобы упростить процедуру получения вида на жительства инвесторами в недвижимость!

 

Правда, кое-что в этом отношении за последние 3 месяца было сделано: с 6 августа вступил в силу новый порядок, который облегчает процедуру оформления вида на жительство в стране для покупателей недвижимости. Если раньше документы на получение ВНЖ подавались только в посольство Латвии в своей стране, то теперь это можно сделать и в Риге — в Управлении по делам гражданства и иммиграции. Причем документы можно подать сразу после покупки.

 

Инвесторы также смогут не тратить свое время на посещение государственных учреждений. Документы на оформление и получение ежегодной отметки о продлении ВНЖ теперь можно подавать через доверенных лиц. Надо лишь учитывать, что инвестор (и члены его семьи, на которых оформляется ВНЖ) должен находиться там, где оформляются документы — т.е. либо в Латвии; либо на территории страны своего гражданства, если документы подаются через посольство. Кстати, в дальнейшем ВНЖ будет оформляться не как вклейка в паспорт, а выдаваться в виде отдельного документа.

 

Все это хорошо, но еще лучше было бы ввести инвестиционные визы, когда потенциальный инвестор получает право на въезд с условием производства необходимых инвестиций в течение определенного срока (в этом случае, он будет уверен в том, что ему, несмотря на покупку недвижимости, не откажут в ВНЖ, как это произошло, например, с бывшим мэром г.Москвы Ю.Лужковым), причем эта виза должна автоматически заменяться на ВНЖ в случае совершения искомых инвестиций. Неплохо также было бы упростить получение постоянного вида на жительство инвесторами, поскольку нынешний «временный» статус отпугивает основных покупателей — граждан Китая и Южной Азии. Наконец, девелоперы давно ждут поправок в закон, разрешающих получать ВНЖ в обмен на инвестиции в строящиеся объекты.

 

Однако отношение правительственных чиновников к этому процессу демонстрирует их полную некомпетентность и непонимание процессов, которые происходят и будут происходить на рынке недвижимости и в экономике в целом в результате реализации указанных поправок в Иммиграционный закон.

 

Не внесли уверенность в завтрашнем дне и прошедшие месяц назад внеочередные парламентские выборы в Латвии. Пока что все идет к тому, что правительство сформирует парламентская коалиция с участием национал-радикалов из партии «Все Латвии». Фракция этой партии в предыдущем сейме уже неоднократно пыталась отменить принятые ранее поправки, но неудачно.

 

По оценкам экспертов Сentury21, вряд ли их попытки увенчаются успехом и в этом сейме. Однако риск увеличения минимальной ценовой планки существует. Впрочем, это не коснется уже совершенных сделок и выданных разрешений на ВНЖ. Кроме того, коалиция, которая не может сформировать правительство уже в течение месяца, не является устойчивой, поскольку максимально, на что она может рассчитывать — это 56 мандатов из 100. Скорее всего, правительство, если оно и будет сформировано, будет недолговечным, и новые выборы не за горами.

 

Одно можно сказать определенно: неуверенность в завтрашнем дне, а также частое изменение «правил игры» — вот два фактора, которые губят инвестиционный процесс в любой стране.  И эти факторы сегодня в Латвии налицо.

 

Между тем объективные предпосылки для развития латвийского рынка недвижимости налицо. В этом году, по сравнению с прошлым, ВВП Латвии увеличился на 3,5%, а зарплата — на 5%. На 2% снизилась реальная безработица. Сегодня она составляет 16%. Важным фактором стал и почти 15% рост туристической отрасли в текущем году.

 

Все это говорит о том, что, несмотря на всю жесткость и антинародность, экономическая политика правительства, пусть и с большими жертвами, но дала результаты — чисто математически латвийцы стали потреблять меньше, чем производить. У людей появляются деньги и уверенность в завтрашнем дне. Стал восстанавливаться почти уничтоженный в период кризиса средний класс. Об этом говорит и рост количества выданных ипотечных кредитов. Сегодня 15% всех сделок на рынке осуществляется с привлечением заемных средств — это существенно больше, чем два года назад, когда количество таких сделок не превышало 3%.

 

Явно растет и потребительский спрос. По оценке торговых экспертов, у потребителей улучшилось эмоциональное самочувствие и экономическая активность, они стали менее склонны к покупке товаров массового спроса, и более — к приобретению качественных товаров и услуг.

 

Растет и рынок аренды. Этим летом это было особенно очевидно в Юрмале, где, например, в период конкурса «Новая волна» (июль — август) цены варьировались от 300 до 1’500 евро в сутки. Если раньше представлялось проблематичным сдавать жилье в Юрмале в зимний период, то сегодня все больше тех, кто готов арендовать апартаменты на год, хотя в основном они бывают заняты только в летний период и то нерегулярно.

 

Растет спрос на аренду жилья и в Риге, что связано с притоком студентов в столицу ранней осенью, а также оживлением на рынке труда, куда устремились жители из депрессивных регионов.

 

Значит ли это, что рынок недвижимости в Латвии в ближайшие три месяца ожидает рост? Если говорить о рынке элитной недвижимости, то все здесь остается в руках политиков, поскольку именно они субъективно влияют на этот рынок. От них зависит инвестиционный климат, а также отношение к инвесторам, 80% которых составляют россияне. Рост этого сектора рынка на 15-20% в текущем году при росте рынка аренды объективно дает неплохие шансы на будущее.

 

Что касается рынка серийного жилья, то здесь все не так радужно. Рост рынка, для которого, как мы увидели, существуют неплохие объективные предпосылки, тормозится субъективными факторами. Речь идет о вводе на рынок тех квартир, которые были выведены из оборота в результате беспрецедентного падения цен в 2007-2009 гг. Сейчас по большей части это уже т.н. «банковские» квартиры, т.е. отобранные банками у недобросовестных заемщиков. Этих квартир много и они вводятся в оборот постепенно, чтобы не вызвать массового обвала цен. Но о каком-либо росте в ближайшие месяцы можно забыть.

 

Он последует значительно позднее, когда основные объемы запланированных к продаже объектов недвижимости, будут реализованы. Будем надеяться, что и инвестиционная атмосфера станет к этому времени также благоприятной.

 

Закон подразумевает, что в случае расхождения между продажной ценой и кадастровой стоимостью, можно обратиться к лицензированному оценщику, который и вынесет окончательный вердикт относительно реальной стоимости объекта.

 


 

Century21Baltwest: рынок латвийской недвижимости в I квартале сократился на 3,5%

Posted on Updated on

Последние 3 месяца прошедшего года ознаменовались падением рынка на 3,5%. Это произошло после годового (с сентября 2009 по сентябрь 2010 г.) цикла роста, когда в целом цены выросли на 27%. В основе этих процессов лежит исключительно соотношение продавцов и покупателей на рынке, которые в большинстве своем не превышают 5-6% населения страны,  а также оптимизм или пессимизм населения в целом. Узость рынка создает спекулятивную составляющую и повышает интерес игроков. Однако отсутствие макроэкономических сдвигов не позволяет придти в Латвию серьезным институциональным инвесторам.

Перейдя к концу весны 2010 г. ценовой барьер в 550 EUR/m2, рынок вышел на новый качественный уровень. Во-первых, в среднем на 15% выросло предложение — поскольку рынок вернулся к ценовой планке 2003-2004 гг. и туда смогли вернуться те, кто покупал свои квартиры в этот период, а также банки, кредитовавшие этих покупателей и волею кризиса ставшие в дальнейшем владельцами квартир. Во-вторых, на 0,5% уменьшился спрос — с рынка ушли те, кто оперировал суммами в 10 — 20 тыс. евро. Соотношение продавцов и покупателей, толкавшее рынок вверх в течение года к сентябрю 2010 года был нарушен. Уровень в 580 EUR/m2, достигнутый рынком к этому времени, оказался той линией сопротивления, которую ему преодолеть не удалось.

За первые три месяца этого года мы увидели две разные тенденции — с одной стороны фактически боковой тренд в секторе вторичного серийного жилья (здесь цены выросли всего на 1,5% и составили сегодня в среднем  EUR 569/m2); с другой — резко активизировался рынок новостроек бизнес-класса — апартаменты на 2-3 спальни площадью около 100 кв.м. и ценой не менее 140’000 евро не просто обрели ликвидность, но стали пользоваться повышенным спросом.

В этом секторе цены выросли с января 2011 года примерно на 10%-15%  и составляют соответственно в Риге EUR 1’400-1’500 /m2 и в Юрмале — EUR 2’200-2’400.

Причиной такого явления стало появление в Латвии иностранных (прежде всего, российских) инвесторов, привлеченных сюда изменениями в Законе об иммиграции.

Как известно, 1 июля 2010 года вступили в силу поправки в Закон, позволяющие иностранцам приобретать вид на жительство в Латвии в трех случаях:

a) инвестировав от 50 до 100 тыс. латов в недвижимость в зависимости от величины населенного пункта (100 тыс. — в Рижском регионе планирования, Елгаве, Даугавпилсе, Екабпилсе, Лиепае, Резекне, Валмиере или Вентспилсе; 50 тыс. — в других местах);

b)  осуществив инвестиции в кредитное учреждение Латвии на сумму не менее 200 тыс. латов в виде субординированного капитала (при этом важно, что срок сделки не может быть меньше 5 лет, без права ее расторжения в течение этого времени);

c) совершив инвестиции в размере 25 тыс. латов в капитал компании, регистрируемой в Латвии и в течение года с последующей оплатой не менее 20 тыс. латов.

Новый закон вызвал неоднозначную реакцию среди экспертов. Было немало голосов против. В том числе и эксперты Century21Baltwest критически оценивали первые итоги проекта под условным названием “вид на жительство в обмен на инвестиции”.

Было очевидно, что другим путем, без всяких инвестиций в недвижимость или в банковский капитал, государство может зарабатывать на иммиграционном рынке в сотни раз больше. Только Канада, например, привлекает в свою экономику, за счет принятия всего 2’000 иммигрантов в год (причем, это обязательно, люди имеющие профессию или капитал), более 1 млрд. канадских долларов. При этом чистый доход уполномоченных канадских банков составляет 50 млн. долларов. Для сравнения, пока в латвийскую экономику пришло, по официальным данным 0,5 млн. латов (250 тыс. Ls — налог на недвижимость, 240 тыс. латов» — налоги, выплачиваемые предприятиями, и до 10 тыс. латов — налог на дивиденты).

Кроме всего прочего, латвийский закон имеет целый ряд минусов, которые не позволяют привлекать основную массу клиентов из-за рубежа.

Главный из них таится в слове «временный». Как ни странно, по статистике самый массовый потребитель этого продукта находится не в России, и даже не в СНГ, а в Китае и в Пакистане. Это весьма выгодный потребитель, потому что его интересует Восточная Европа исключительно как ворота в Европу Западную — там сложившиеся этнические общины и более высокий уровень жизни. Поэтому он не собирается жить в Латвии или даже в Польше.

Однако восточная ментальность такова, что ничто временное не является привлекательным. Временныйвид на жительство не стал здесь исключением. Поэтому главный потребитель был сразу же отсечен латвийским законодателем от участия в проекте.

Вторым минусом является полное отсутствие инфраструктуры этого бизнеса за рубежом, начиная от рекламных кампаний и заканчивая сетью специализированных агентов. Здесь правда помог Ю.М.Лужкови министр внутренних дел Латвии Л.Мурниеце, которая не пустила его в страну, создав за пару недель новостной повод для ведущих новостных агентств по всему миру, прежде всего в России. Собственно г-же Мурниеце мы и обязаны тем, что уже три месяца поток потенциальных иммигрантов только нарастает.

Третий минус, отпугивающий потенциальных инвесторов, особенно из стран третьего мира, — отсутствие в латвийском законодательстве понятия “инвестиционная виза”. Такая виза, имеющаяся в целом ряде стран, гарантирует ее держателю вид на жительство при условии осуществления обещанных инвестиций. В случае, если инвестиции не осуществляются в течение определенного времени, виза аннулируется. Но если инвестор выполняет свои обязательства, вид на жительство он получает уже автоматически — все необходимые проверки потенциального инвестора проводятся на этапе получения инвестиционной визы. В нашем же варианте инвестор не гарантирован от того, что купив недвижимость он не получит отказ (хотя таких случаев, кроме прецедента с бывшим мэром Москвы Ю. Лужковым, пока не было — все-таки, чтобы получить отказ для ВВЖ в Латвии надо особо “отличиться”, например, войти в список членов террористических организаций или публично оскорбить Латвию, чем большинство состоятельных россиян к счастью похвастаться не могут).

Тем не менее, программа заработала, хотя и в меньшем объеме и с меньшим потенциалом. Сказались два очевидных преимущества — дешевизна (деньги не надо отдавать на совсем, более того, можно заработать на росте цен) и наличие русскоязычной культурной среды, что важно для клиентов из СНГ, которые пока составляют большинство.

За 9 месяцев, прошедших с момента вступления поправок в силу подано 242 заявления на вид на жительство в Латвии (вместе с членами семей — 557). Получено видов на жительство — 192 (вместе с членами семей — 466). 

 

Из них 128 иностранцев получили вид на жительство за счет инвестиций в недвижимость (большинство из них россияне) — для сравнения, в декабре 2010 г. их было 55; 52 человека — благодаря участию вложениям в субординированный капитал латвийских банков, 12 человек — стали обладателями временного вида на жительство (ВВЖ), вложив 25’000 Ls в уставной капитал латвийских компаний и заплатив за год еще 20’000Ls налогов. При этом речь идет о заявителях, а не о членах семей.

128 сделок с недвижимостью — это невероятно мало с точки зрения нормального европейского, а также российского рынка, но это хорошая цифра для Латвии. Если бы эти инвестиции направлялись, как многие изначально думали, на ликвидный вторичный рынок серийного жилья, то сегодня мы имели бы однозначно положительный и быстроразвивающийся тренд в этом секторе.

Но эти деньги почти в полном объеме направились в жилье бизнес-класса — новостройки Риги и Юрмалы, сразу же сделав этот сектор не только ликвидным, но и весьма востребованным. Такова ментальность россиян — они предпочитают качественное и обязательно новое жилье.

Средний российский инвестор сегодня хочет купить на требуемые 140 000 евро новое жилье площадью не менее 90 кв.м. в хорошем районе и с хорошими соседями. Многие предпочитают сразу же сдавать его в аренду, что до сих пор еще является проблемой в Латвии, другие предпочитают оставить его для себя, понимая при этом, что не смогут приезжать в страну чаще, чем 2-3 раза в год. Небольшой процент намерен переехать на ПМЖ — это либо пенсионеры, которым дети хотят обеспечить счастливую старость в полюбившейся еще в советское время стране, либо бизнесмены, связанные своими деловыми интересами с регионом и желающие предоставить своим детям образование на русском языке.

В подавляющем большинстве причина получения ВВЖ среди россиян — политическая неуверенность в завтрашнем дне и стремление приобрести для себя запасной аэродром. Это не значит, что здесь нет экономической составляющей — россияне не готовы сегодня покупать вышеуказанную латвийскую недвижимость в 2 раза дороже.

Однако, количество желающих возрастает, что, конечно же, отражается и на ценах. Они выросли на 10-15% (такой разброс вполне понятен, учитывая низкую ликвидность рынка в недалеком прошлом).

Если эта тенденция будет продолжаться, то очень скоро обнаружится дефицит интересующих россиян объектов. Он уже имеет место, особенно если речь идет о жилье высокого класса. В этом случае, мы увидим истинную причину принятия поправок в Закон об иммиграции 2010 г. — начнет оживать строительная индустрия. Уже сегодня становится ясно, что новостроек стоимостью 1’500-2’500 EUR/m2 на рынке мало и их станет критически мало уже к концу этого года.

Следовательно, снова станут востребованными девелоперы, строители и все, кто с ними связан. Собственно, на это и был основной расчет правительства — первым вытянуть из кризисного болота старый локомотив латвийской экономики — строительную отрасль, тянувшую за собой в недавнем прошлом все народное хозяйство страны.

И хотя большой вопрос, а надо ли второй раз входить в одну и ту же воду, этот процесс сегодня, безусловно, облегчит выход страны из затянувшегося экономического кризиса.

Насколько стабильным является этот процесс? Пока о стабильности и вообще о результативности данного проекта говорить нельзя. Слишком мало прошло времени. Кроме того, в настоящий момент в сейме Латвии рассматриваются и уже прошли два чтения новые поправки в Закон об иммиграции, которые могут по большому счету осложнить весь проект.

Предлагается ввести с 1 января 2012 года минимальный размер кадастровой стоимости объектов недвижимости — около 30 тысяч латов в Риге, Рижском регионе планирования и главных городах, и около 10 тысяч латов — в других местах. Т.е. кроме рыночной стоимости в 100 тыс. латов объект должен будет удовлетворять еще одному требованию — иметь кадастровую стоимость определенной величины. Эта поправка предлагается в качестве инструмента противодействия мошенническим схемам, когда, например, брат продает сестре 2 кв.м. своей жилплощади по необходимой для получения ВВЖ цене (а такие случаи уже были).

Сам факт появления через полгода после принятия инвестиционных поправок в законодательство новых поправок ограничительного свойства уже плохо для любого инвестиционного процесса. Инвестор не любит, когда правила игры меняются.

С другой стороны необходимо поставить барьер на пути мошеннических схем, которые законодатель не смог предусмотреть заранее. Но не получится ли так, что вместе с водой выплеснут и ребенка? Ведь если эта норма пройдет, то фактическая цена покупаемых для ВВЖ объектов вырастет почти в два раза, поскольку сегодня кадастровая стоимость наиболее востребованных апартаментов составляет 15-20 тыс. латов.

Что делать в этой ситуации? Как защитить добросовестного инвестора? Законодатель предлагает ввести в процесс фигуру оценщика. Т.е. если объект стоит искомую для ВВЖ сумму, а его кадастровая стоимость не удовлетворяет нормам закона, стороны сделки обращаются к оценщику, который за 100 латов делает оценку собственности и выдает справку о ее реальной стоимости. Если сумма, указанная в справке, удовлетворяет требованиям законодателя, то можно идти к нотариусу оформлять сделку, а если нет, то надо искать другой объект. Все хорошо, но это лишняя головная боль и дополнительная трата времени и денег.

 

Century21Baltwest обратилась к депутатам сейма с просьбой понизить минимально допустимую планку кадастровой стоимости до 10 000 латов в Рижском регионе планирования и других крупных городах и 5 000 латов в других населенных пунктах. Таким образом предлагается сократить время и расходы на оформление сделки — ведь сарай во дворе дачи не будет стоить 10 000 латов, а основная масса продаваемых сегодня квартир имеет кадастровую стоимость также выше означенной суммы.  Данная поправка была передана в сейм от имени фракции Центр Согласия, но какова будет окончательная редакция, пока не известно.

В любом случае инвестор, конечно же, будет защищен. Вопрос — в чьих интересах пройдет эта защита — в интересах оценщиков или в интересах участников сделки?

Кстати, ходят упорные слухи и о поправках в Закон другого свойства, поправках, которые еще больше повысят привлекательность рынка недвижимости Латвии. Речь идет об учете вклада инвесторов в девелоперские проекты при получении ВВЖ. Т.е. будут учитываться вклады, сделанные инвесторами вклады на стадии строительства. Если это произойдет, то будет содействовать возрождению “из пепла” девелоперского бизнеса. А российские инвесторы смогут поучаствовать в так полюбившейся им игре в дольщиков.

Потянет ли сектор жилья бизнес-класса за собой серийное жилье? Объективных предпосылок для этого нет, поскольку внутренний покупательский спрос остается низким, а самое главное — индекс потребительских ожиданий, как на рынке недвижимости, так и в экономике в целом уже второй месяц идет вниз.

Новейшее исследование DnB NORD Latvijas barometrs указывает на резкие изменения в общественном мнении по всем показателям, связанным с экономикой страны, причем стремительность ухудшения общественного настроения сопоставима с весной 2009-го года. «Несмотря на обнадеживающие прогнозы, прозвучавшие в общественном пространстве относительно выздоровления экономики, все показатели, подлежащие измерению в исследовании, после продолжительного роста резко вернулись на уровень, наблюдаемый год назад, — указывается в исследовании. — Такой спад впервые после длительного периода времени наблюдается во всех показателях без исключения — оценке нынешней и будущей ситуации в экономике, оценке нынешнего и будущего материального состояния семьи, оценке работы правительства и возможностей найти хорошую работу».

SEB Индикатор цен на жилье в течение марта 2011 г. снизился на 9,3 пункта до 16,8 пункта (в феврале текущего года индикатор был на рекордно высоком уровне — 26,1 пункта). И хотя это все равно на 25 пунктов выше, чем в марте 2010 г., тенденция настораживает. Число тех, кто прогнозирует рост цен на недвижимое имущество, в течение месяца снизилось на шесть процентных пунктов — 33% респондентов считают, что через год цены на жилье будут выше, чем сейчас (в опросе предыдущего месяца такой вариант ответа выбрали 39%). В свою очередь, по сравнению с предыдущим опросом на 3 процентных  пункта увеличилось число тех, кто прогнозирует спад цен — 16%.

 

За прошлый месяц выросло число нейтрально настроенных жителей — 34% респондентов (в прошлом месяце 32%) высказало мнение, что цены на жилье в течение 12 месяцев не изменятся и через год они останутся на том же уровне, что и сейчас.

Официальная безработица сохраняется на уровне 14,5%. Это значит, что фактическая, в том числе скрытая, колеблется на уровне 18-19%. Это не на много меньше, чем полтора года назад. Рост налогов, урезание пенсий, сокращение бюджетников, а также рост тарифов на коммунальные услуги, на который жители страны ответили минувшей зимой тотальными неплатежами — все это отнюдь не способствует росту покупательской способности и уверенности в завтрашнем дне.

Кроме того, за прошлый год инвестиции в  экономику Латвии сократились в три раза. Сейчас наблюдается чистый отток капиталов. Показатель накопленных иностранных инвестиций стал стремительно уменьшаться. Это результат повышения налогов правительством страны. Предприниматели предпочитают выводить капиталы в соседние страны, где обстановка для бизнеса более благоприятная.

И, хотя специалисты оценивают перспективы роста экономики страны в 2011 году в 4,5%, а экспорт в январе 2011 г. показал рекордные темпы роста по сравнению с январем прошлого года, все это никак пока не отражается на жизни простых жителей и предпринимателей, не связанных с экспортом.

Таким образом, возможные позитивные изменения макроэкономических показателей вряд ли в ближайшем будущем позитивно скажутся на внутреннем спросе. А, учитывая, что иностранные инвестиции в недвижимость не приходят в сектор серийных квартир, то у нас есть все основания предполагать, что в ближайшие три месяца этот рынок либо сохранит сегодняшние позиции, либо начнет постепенно снижаться до уровня EUR 500-550/m2.

 

Фактически речь идет о грядущем разделении рынков. Рынок типовых (серийных) квартир полностью превратится в рынок для внутреннего пользования. Что же касается рынка новостроек бизнес-класса, то он станет объектом интереса со стороны иностранных инвесторов, прежде всего, россиян. Насколько этот интерес будет расти зависит как от внутренней обстановки в России, так и от действий (обдуманных или необдуманных) со стороны правительства и сейма Латвии. При благоприятном исходе мы в скором времени будем наблюдать резкий рост цен в этом секторе и увеличение дефицита объектов бизнес-класса.

Однако в дальнейшем ситуация будет меняться и внутри страны. Взятый властями жесткий монетарный курс конечно же не имеет ничего общего с необходимыми стране экономическими реформами. Но если власти на определенном этапе смогут адекватно понизить налоги для инвесторов и не будут форсировать повышение заработной платы, то страна сможет через определенное время стать привлекательным местом для производственных инвестиций. А это значит — новые рабочие места и повышение того самого внутреннего спроса.

Но это дальняя перспектива. Пока же единственным привлекательным моментом в латвийском рынке по-прежнему остается его потенциал. Он огромен и касается всех сегментов рынка. Узость рынка добавила ему необходимый элемент спекулятивности, начисто отсутствующий на целом ряде европейских рынков. Поэтому вопрос: придут ли иностранные инвесторы на латвийский рынок теперь уже во многом является риторическим.

Они конечно же придут и доказательством этому явилась 14 Международная конференция недвижимости “Недвижимость и строительство Балтии 2011 года”, прошедшая 15 апреля 2011 г. в Рижской Думе, на которой присутствовало более 100 известных специалистов как из балтийских стран, так из России и из Германии. То, что страна имеет очевидный потенциал в сфере строительства жилых и офисных площадей, в сфере аренды, а также на вторичном рынке (в том числе коммерческой недвижимости и на земельном рынке — кстати, ситуация в этих секторах не претерпела значимых изменений за прошедший квартал), сегодня ясно для любого специалиста.

Единственный вопрос — когда наступит момент реального вхождения в рынок? И это тот вопрос, на который пока нет ответа. Впрочем, российские инвесторы, похоже, уже приступили к решению этой проблемы.

http://www.baltic-course.com

Виртуализация экономики — борьба за реальные активы. Часть II

Posted on

Виртуализация мировой экономики и экономик отдельных стран сама по себе происходит неравномерно. Среди оных есть преуспевшие, и первые среди них США со своей Силиконовой долиной, и отстающие — та же Россия. В то же время, виртуализация экономики влияет на экономическую стабильность не меньше, нежели ипотечные пузыри, ресурсные войны и общая нехватка в мире воды и продовольствия. Участие в глобальной виртуализации при здоровом соотношении реальной и виртуальной экономик сродни защите национальных интересов. Если не придавать этому подобающего значения — можно потерять все.

 

По некоторым данным, на поддержание IT-технологий предприятия в Соединенных Штатах тратят 8%, а на преобразования — 20% своего бюджета. В России, соответственно, 4% и 8%. Задача любой экономики — понять, что прогресса можно достигнуть, только развивая виртуальную сферу.

Сказка про Буратино на новый лад

Для иллюстрации вспомним сценку из любимой всеми книжки и кинофильму, которую Кот Базилио, Лиса Алиса и деревянный мальчик Буратино разыграли на поле Чудес в стране Дураков. Прохиндеи (читай, виртуализаторы), ощущающие острую нехватку денежных (природных) ресурсов, желают их выманить без драки у простака.

Они рассказывают ему такую версию устройства этого мира: эти вот твои богатства (две золотых монеты) плюс виртуальные ценности в виде нашей мантры — заклинаний «Крекс, фекс, пекс» — должны дать невероятные всходы!

Иными словами, отдай нам свои природные богатства в обмен на наши виртуальные (доступ к фейсбуку, гаджеты всех мастей, допуски к биржам и игра на них с непредсказуемыми результатами, размещение своих реальных активов (резервов) в нашей экономической системе и т. п.). И все это они называют для себя «реальным экономическим ростом». Вот такая незатейливая сказка.

«Но это еще не конец», — подумал Буратино и сказал сам себе (кстати, в сказке почти так и произошло): «Эге, ребята! Дабы не упустить из рук реальные активы, надо бы не терять над ними контроль. Надо рядом сидеть и все время наблюдать. А еще лучше — придумать свою собственную мантру,  которая бы обеспечила лучшие всходы и лучший урожай золотых».
[
Казалось бы — банальность. Разумеется, лучше держать все активы в своих руках. Быть здоровым и богатым, нежели немощным, глупым и больным.

Но если посмотреть на вынесенный в заголовок тезис «виртуализация экономик — борьба за реальные активы», то на тот же процесс можно посмотреть по-другому.

Наращивание вычислительных мощностей, успехи в области ИТ и облачных технологий (в которых США уже поднаторели, а Россия еще только примеряется) в экономическом смысле используются как средство передела активов через операции на фондовом рынке. Вспомним описанные в первой части статьи дутые пузыри, всю эту завышенную капитализацию виртуальных компаний, которая приводит (некий закон сохранения материи) к перетоку денег в этот сектор и обесцениванию реального сектора.

На деле это подтверждается состоянием, к примеру, угольной отрасли, частично тяжелой промышленности как таковой, где инфраструктура стоит копейки, продукция находится на грани рентабельности, ресурсов для воспроизводства нет (критическое состояние систем безопасности в шахтах, моногорода и т.п.).

В то же время все эти «дот-комы» стоят запредельно дорого (Facebook, Google  и др.) относительно их же экономических и финансовых показателей. Частично вышесказанное можно отнести к морской логистике, отчасти к сельскому хозяйству в зонах рискованного земледелия и т.п. То есть происходит все то же, что в нашей сказке — борьба за мировое господство через виртуальные технологии.

Виртуализация экономики и национальная безопасность

 

Где выход? Как преодолеть банальность темы?

Смеем предположить, что виртуализация экономики влияет на экономическую стабильность не меньше, нежели ипотечные пузыри, ресурсные войны и глобальная нехватка воды и продовольствия.

В обоснование нового постиндустриального соотношения 20:80 для секторов реальной и виртуальной (сфера услуг) экономик, можно сказать, что страны, которые находятся преимущественно в виртуальной зоне, — они чувствуют себя стабильно и уверенно.

Другие же будут подвергаться постоянным атакам и, дабы не отстать, должны перераспределять ресурсы внутри себя, чтобы развивать виртуальную экономическую сферу. Принимая во внимание проникновение виртуальных технологий во все отрасли экономики — от промышленных предприятий и банков до роддомов и кладбищенского хозяйства.

Фактически речь идет о выживании через поддержание нормальной в мировом масштабе производительности труда. То есть, хочешь — не хочешь, этим придется заниматься, в т.ч. и в финансовом, и в других секторах экономики (в финансовой отрасли, например, следить за показателями живого труда на обеспечение операционных потребностей и пр.).

Иначе отберут Кот Базилио и Лиса Алиса золотые монетки у Буратино, оставив ему только мантру о техническом прогрессе и электронные гаджеты. И, отставание это сохранится надолго, если не навсегда.

По ходу отметим еще один аспект. Возможен ли кризис перепроизводства в виртуальной экономике? Разумеется, да. В таком случае — чем он лучше перепроизводства в реальном секторе? Только тем, что там многие ресурсы — невосполнимы?

И какой кризис ударит по экономике сильнее? Тот, когда толпы банковских клерков, программистов и пиарщиков всех мастей окажутся на улице? Или тот, когда, как у Воннегута в «Механическом пианино», толпы безработных пойдут громить станки с числовым управлением, компьютеры и роботов, заменивших рабочих на фабриках и заводах…

Итак, если подытожить вышесказанное, то следует признать, что виртуализация стала фактом экономической жизни. Виртуализация экономики приводит к неравномерности в распределении мировых финансовых ресурсов, забирая их у реального сектора. А соотношение 20:80 реальной и виртуальной экономик в ВНП развитых стран в ближайшем будущем должно стать нормой для большего числа экономик.

Отставание от этого процесса означает потерю реальных ресурсов (активы и пр.), поскольку так устроен этот финансовый и другой мир. В то же время, виртуальную часть экономики по-прежнему не измеряют, не придают ей подобающего значения, такого, как, скажем, национальной (по крайней мере, экономической) безопасности. Абсолютное большинство стран мира не вкладывают необходимые для задела на будущее средства в IT-ресурсы — ни в кадры, то есть человеческий капитал, ни в переток знаний, ни в инфраструктуру.

И лишь некоторые страны, и среди них, конечно, Япония, этим занимаются вплотную. А потому, безо всяких сомнений, японская экономика, только что тяжело пострадавшая от глобальной катастрофы, сможет, как никогда быстро, подняться с колен и воспрянуть из-под обломков землетрясений. Страна Восходящего солнца успела создать мощный задел по всем названным выше ИТ ресурсам — и, прежде всего, в области интеллектуальной собственности и инноваций.

 

Source: the Baltic course.com