Century21Baltwest: рынок латвийской недвижимости в I квартале сократился на 3,5%

Posted on Updated on

Последние 3 месяца прошедшего года ознаменовались падением рынка на 3,5%. Это произошло после годового (с сентября 2009 по сентябрь 2010 г.) цикла роста, когда в целом цены выросли на 27%. В основе этих процессов лежит исключительно соотношение продавцов и покупателей на рынке, которые в большинстве своем не превышают 5-6% населения страны,  а также оптимизм или пессимизм населения в целом. Узость рынка создает спекулятивную составляющую и повышает интерес игроков. Однако отсутствие макроэкономических сдвигов не позволяет придти в Латвию серьезным институциональным инвесторам.

Перейдя к концу весны 2010 г. ценовой барьер в 550 EUR/m2, рынок вышел на новый качественный уровень. Во-первых, в среднем на 15% выросло предложение — поскольку рынок вернулся к ценовой планке 2003-2004 гг. и туда смогли вернуться те, кто покупал свои квартиры в этот период, а также банки, кредитовавшие этих покупателей и волею кризиса ставшие в дальнейшем владельцами квартир. Во-вторых, на 0,5% уменьшился спрос — с рынка ушли те, кто оперировал суммами в 10 — 20 тыс. евро. Соотношение продавцов и покупателей, толкавшее рынок вверх в течение года к сентябрю 2010 года был нарушен. Уровень в 580 EUR/m2, достигнутый рынком к этому времени, оказался той линией сопротивления, которую ему преодолеть не удалось.

За первые три месяца этого года мы увидели две разные тенденции — с одной стороны фактически боковой тренд в секторе вторичного серийного жилья (здесь цены выросли всего на 1,5% и составили сегодня в среднем  EUR 569/m2); с другой — резко активизировался рынок новостроек бизнес-класса — апартаменты на 2-3 спальни площадью около 100 кв.м. и ценой не менее 140’000 евро не просто обрели ликвидность, но стали пользоваться повышенным спросом.

В этом секторе цены выросли с января 2011 года примерно на 10%-15%  и составляют соответственно в Риге EUR 1’400-1’500 /m2 и в Юрмале — EUR 2’200-2’400.

Причиной такого явления стало появление в Латвии иностранных (прежде всего, российских) инвесторов, привлеченных сюда изменениями в Законе об иммиграции.

Как известно, 1 июля 2010 года вступили в силу поправки в Закон, позволяющие иностранцам приобретать вид на жительство в Латвии в трех случаях:

a) инвестировав от 50 до 100 тыс. латов в недвижимость в зависимости от величины населенного пункта (100 тыс. — в Рижском регионе планирования, Елгаве, Даугавпилсе, Екабпилсе, Лиепае, Резекне, Валмиере или Вентспилсе; 50 тыс. — в других местах);

b)  осуществив инвестиции в кредитное учреждение Латвии на сумму не менее 200 тыс. латов в виде субординированного капитала (при этом важно, что срок сделки не может быть меньше 5 лет, без права ее расторжения в течение этого времени);

c) совершив инвестиции в размере 25 тыс. латов в капитал компании, регистрируемой в Латвии и в течение года с последующей оплатой не менее 20 тыс. латов.

Новый закон вызвал неоднозначную реакцию среди экспертов. Было немало голосов против. В том числе и эксперты Century21Baltwest критически оценивали первые итоги проекта под условным названием “вид на жительство в обмен на инвестиции”.

Было очевидно, что другим путем, без всяких инвестиций в недвижимость или в банковский капитал, государство может зарабатывать на иммиграционном рынке в сотни раз больше. Только Канада, например, привлекает в свою экономику, за счет принятия всего 2’000 иммигрантов в год (причем, это обязательно, люди имеющие профессию или капитал), более 1 млрд. канадских долларов. При этом чистый доход уполномоченных канадских банков составляет 50 млн. долларов. Для сравнения, пока в латвийскую экономику пришло, по официальным данным 0,5 млн. латов (250 тыс. Ls — налог на недвижимость, 240 тыс. латов» — налоги, выплачиваемые предприятиями, и до 10 тыс. латов — налог на дивиденты).

Кроме всего прочего, латвийский закон имеет целый ряд минусов, которые не позволяют привлекать основную массу клиентов из-за рубежа.

Главный из них таится в слове «временный». Как ни странно, по статистике самый массовый потребитель этого продукта находится не в России, и даже не в СНГ, а в Китае и в Пакистане. Это весьма выгодный потребитель, потому что его интересует Восточная Европа исключительно как ворота в Европу Западную — там сложившиеся этнические общины и более высокий уровень жизни. Поэтому он не собирается жить в Латвии или даже в Польше.

Однако восточная ментальность такова, что ничто временное не является привлекательным. Временныйвид на жительство не стал здесь исключением. Поэтому главный потребитель был сразу же отсечен латвийским законодателем от участия в проекте.

Вторым минусом является полное отсутствие инфраструктуры этого бизнеса за рубежом, начиная от рекламных кампаний и заканчивая сетью специализированных агентов. Здесь правда помог Ю.М.Лужкови министр внутренних дел Латвии Л.Мурниеце, которая не пустила его в страну, создав за пару недель новостной повод для ведущих новостных агентств по всему миру, прежде всего в России. Собственно г-же Мурниеце мы и обязаны тем, что уже три месяца поток потенциальных иммигрантов только нарастает.

Третий минус, отпугивающий потенциальных инвесторов, особенно из стран третьего мира, — отсутствие в латвийском законодательстве понятия “инвестиционная виза”. Такая виза, имеющаяся в целом ряде стран, гарантирует ее держателю вид на жительство при условии осуществления обещанных инвестиций. В случае, если инвестиции не осуществляются в течение определенного времени, виза аннулируется. Но если инвестор выполняет свои обязательства, вид на жительство он получает уже автоматически — все необходимые проверки потенциального инвестора проводятся на этапе получения инвестиционной визы. В нашем же варианте инвестор не гарантирован от того, что купив недвижимость он не получит отказ (хотя таких случаев, кроме прецедента с бывшим мэром Москвы Ю. Лужковым, пока не было — все-таки, чтобы получить отказ для ВВЖ в Латвии надо особо “отличиться”, например, войти в список членов террористических организаций или публично оскорбить Латвию, чем большинство состоятельных россиян к счастью похвастаться не могут).

Тем не менее, программа заработала, хотя и в меньшем объеме и с меньшим потенциалом. Сказались два очевидных преимущества — дешевизна (деньги не надо отдавать на совсем, более того, можно заработать на росте цен) и наличие русскоязычной культурной среды, что важно для клиентов из СНГ, которые пока составляют большинство.

За 9 месяцев, прошедших с момента вступления поправок в силу подано 242 заявления на вид на жительство в Латвии (вместе с членами семей — 557). Получено видов на жительство — 192 (вместе с членами семей — 466). 

 

Из них 128 иностранцев получили вид на жительство за счет инвестиций в недвижимость (большинство из них россияне) — для сравнения, в декабре 2010 г. их было 55; 52 человека — благодаря участию вложениям в субординированный капитал латвийских банков, 12 человек — стали обладателями временного вида на жительство (ВВЖ), вложив 25’000 Ls в уставной капитал латвийских компаний и заплатив за год еще 20’000Ls налогов. При этом речь идет о заявителях, а не о членах семей.

128 сделок с недвижимостью — это невероятно мало с точки зрения нормального европейского, а также российского рынка, но это хорошая цифра для Латвии. Если бы эти инвестиции направлялись, как многие изначально думали, на ликвидный вторичный рынок серийного жилья, то сегодня мы имели бы однозначно положительный и быстроразвивающийся тренд в этом секторе.

Но эти деньги почти в полном объеме направились в жилье бизнес-класса — новостройки Риги и Юрмалы, сразу же сделав этот сектор не только ликвидным, но и весьма востребованным. Такова ментальность россиян — они предпочитают качественное и обязательно новое жилье.

Средний российский инвестор сегодня хочет купить на требуемые 140 000 евро новое жилье площадью не менее 90 кв.м. в хорошем районе и с хорошими соседями. Многие предпочитают сразу же сдавать его в аренду, что до сих пор еще является проблемой в Латвии, другие предпочитают оставить его для себя, понимая при этом, что не смогут приезжать в страну чаще, чем 2-3 раза в год. Небольшой процент намерен переехать на ПМЖ — это либо пенсионеры, которым дети хотят обеспечить счастливую старость в полюбившейся еще в советское время стране, либо бизнесмены, связанные своими деловыми интересами с регионом и желающие предоставить своим детям образование на русском языке.

В подавляющем большинстве причина получения ВВЖ среди россиян — политическая неуверенность в завтрашнем дне и стремление приобрести для себя запасной аэродром. Это не значит, что здесь нет экономической составляющей — россияне не готовы сегодня покупать вышеуказанную латвийскую недвижимость в 2 раза дороже.

Однако, количество желающих возрастает, что, конечно же, отражается и на ценах. Они выросли на 10-15% (такой разброс вполне понятен, учитывая низкую ликвидность рынка в недалеком прошлом).

Если эта тенденция будет продолжаться, то очень скоро обнаружится дефицит интересующих россиян объектов. Он уже имеет место, особенно если речь идет о жилье высокого класса. В этом случае, мы увидим истинную причину принятия поправок в Закон об иммиграции 2010 г. — начнет оживать строительная индустрия. Уже сегодня становится ясно, что новостроек стоимостью 1’500-2’500 EUR/m2 на рынке мало и их станет критически мало уже к концу этого года.

Следовательно, снова станут востребованными девелоперы, строители и все, кто с ними связан. Собственно, на это и был основной расчет правительства — первым вытянуть из кризисного болота старый локомотив латвийской экономики — строительную отрасль, тянувшую за собой в недавнем прошлом все народное хозяйство страны.

И хотя большой вопрос, а надо ли второй раз входить в одну и ту же воду, этот процесс сегодня, безусловно, облегчит выход страны из затянувшегося экономического кризиса.

Насколько стабильным является этот процесс? Пока о стабильности и вообще о результативности данного проекта говорить нельзя. Слишком мало прошло времени. Кроме того, в настоящий момент в сейме Латвии рассматриваются и уже прошли два чтения новые поправки в Закон об иммиграции, которые могут по большому счету осложнить весь проект.

Предлагается ввести с 1 января 2012 года минимальный размер кадастровой стоимости объектов недвижимости — около 30 тысяч латов в Риге, Рижском регионе планирования и главных городах, и около 10 тысяч латов — в других местах. Т.е. кроме рыночной стоимости в 100 тыс. латов объект должен будет удовлетворять еще одному требованию — иметь кадастровую стоимость определенной величины. Эта поправка предлагается в качестве инструмента противодействия мошенническим схемам, когда, например, брат продает сестре 2 кв.м. своей жилплощади по необходимой для получения ВВЖ цене (а такие случаи уже были).

Сам факт появления через полгода после принятия инвестиционных поправок в законодательство новых поправок ограничительного свойства уже плохо для любого инвестиционного процесса. Инвестор не любит, когда правила игры меняются.

С другой стороны необходимо поставить барьер на пути мошеннических схем, которые законодатель не смог предусмотреть заранее. Но не получится ли так, что вместе с водой выплеснут и ребенка? Ведь если эта норма пройдет, то фактическая цена покупаемых для ВВЖ объектов вырастет почти в два раза, поскольку сегодня кадастровая стоимость наиболее востребованных апартаментов составляет 15-20 тыс. латов.

Что делать в этой ситуации? Как защитить добросовестного инвестора? Законодатель предлагает ввести в процесс фигуру оценщика. Т.е. если объект стоит искомую для ВВЖ сумму, а его кадастровая стоимость не удовлетворяет нормам закона, стороны сделки обращаются к оценщику, который за 100 латов делает оценку собственности и выдает справку о ее реальной стоимости. Если сумма, указанная в справке, удовлетворяет требованиям законодателя, то можно идти к нотариусу оформлять сделку, а если нет, то надо искать другой объект. Все хорошо, но это лишняя головная боль и дополнительная трата времени и денег.

 

Century21Baltwest обратилась к депутатам сейма с просьбой понизить минимально допустимую планку кадастровой стоимости до 10 000 латов в Рижском регионе планирования и других крупных городах и 5 000 латов в других населенных пунктах. Таким образом предлагается сократить время и расходы на оформление сделки — ведь сарай во дворе дачи не будет стоить 10 000 латов, а основная масса продаваемых сегодня квартир имеет кадастровую стоимость также выше означенной суммы.  Данная поправка была передана в сейм от имени фракции Центр Согласия, но какова будет окончательная редакция, пока не известно.

В любом случае инвестор, конечно же, будет защищен. Вопрос — в чьих интересах пройдет эта защита — в интересах оценщиков или в интересах участников сделки?

Кстати, ходят упорные слухи и о поправках в Закон другого свойства, поправках, которые еще больше повысят привлекательность рынка недвижимости Латвии. Речь идет об учете вклада инвесторов в девелоперские проекты при получении ВВЖ. Т.е. будут учитываться вклады, сделанные инвесторами вклады на стадии строительства. Если это произойдет, то будет содействовать возрождению “из пепла” девелоперского бизнеса. А российские инвесторы смогут поучаствовать в так полюбившейся им игре в дольщиков.

Потянет ли сектор жилья бизнес-класса за собой серийное жилье? Объективных предпосылок для этого нет, поскольку внутренний покупательский спрос остается низким, а самое главное — индекс потребительских ожиданий, как на рынке недвижимости, так и в экономике в целом уже второй месяц идет вниз.

Новейшее исследование DnB NORD Latvijas barometrs указывает на резкие изменения в общественном мнении по всем показателям, связанным с экономикой страны, причем стремительность ухудшения общественного настроения сопоставима с весной 2009-го года. «Несмотря на обнадеживающие прогнозы, прозвучавшие в общественном пространстве относительно выздоровления экономики, все показатели, подлежащие измерению в исследовании, после продолжительного роста резко вернулись на уровень, наблюдаемый год назад, — указывается в исследовании. — Такой спад впервые после длительного периода времени наблюдается во всех показателях без исключения — оценке нынешней и будущей ситуации в экономике, оценке нынешнего и будущего материального состояния семьи, оценке работы правительства и возможностей найти хорошую работу».

SEB Индикатор цен на жилье в течение марта 2011 г. снизился на 9,3 пункта до 16,8 пункта (в феврале текущего года индикатор был на рекордно высоком уровне — 26,1 пункта). И хотя это все равно на 25 пунктов выше, чем в марте 2010 г., тенденция настораживает. Число тех, кто прогнозирует рост цен на недвижимое имущество, в течение месяца снизилось на шесть процентных пунктов — 33% респондентов считают, что через год цены на жилье будут выше, чем сейчас (в опросе предыдущего месяца такой вариант ответа выбрали 39%). В свою очередь, по сравнению с предыдущим опросом на 3 процентных  пункта увеличилось число тех, кто прогнозирует спад цен — 16%.

 

За прошлый месяц выросло число нейтрально настроенных жителей — 34% респондентов (в прошлом месяце 32%) высказало мнение, что цены на жилье в течение 12 месяцев не изменятся и через год они останутся на том же уровне, что и сейчас.

Официальная безработица сохраняется на уровне 14,5%. Это значит, что фактическая, в том числе скрытая, колеблется на уровне 18-19%. Это не на много меньше, чем полтора года назад. Рост налогов, урезание пенсий, сокращение бюджетников, а также рост тарифов на коммунальные услуги, на который жители страны ответили минувшей зимой тотальными неплатежами — все это отнюдь не способствует росту покупательской способности и уверенности в завтрашнем дне.

Кроме того, за прошлый год инвестиции в  экономику Латвии сократились в три раза. Сейчас наблюдается чистый отток капиталов. Показатель накопленных иностранных инвестиций стал стремительно уменьшаться. Это результат повышения налогов правительством страны. Предприниматели предпочитают выводить капиталы в соседние страны, где обстановка для бизнеса более благоприятная.

И, хотя специалисты оценивают перспективы роста экономики страны в 2011 году в 4,5%, а экспорт в январе 2011 г. показал рекордные темпы роста по сравнению с январем прошлого года, все это никак пока не отражается на жизни простых жителей и предпринимателей, не связанных с экспортом.

Таким образом, возможные позитивные изменения макроэкономических показателей вряд ли в ближайшем будущем позитивно скажутся на внутреннем спросе. А, учитывая, что иностранные инвестиции в недвижимость не приходят в сектор серийных квартир, то у нас есть все основания предполагать, что в ближайшие три месяца этот рынок либо сохранит сегодняшние позиции, либо начнет постепенно снижаться до уровня EUR 500-550/m2.

 

Фактически речь идет о грядущем разделении рынков. Рынок типовых (серийных) квартир полностью превратится в рынок для внутреннего пользования. Что же касается рынка новостроек бизнес-класса, то он станет объектом интереса со стороны иностранных инвесторов, прежде всего, россиян. Насколько этот интерес будет расти зависит как от внутренней обстановки в России, так и от действий (обдуманных или необдуманных) со стороны правительства и сейма Латвии. При благоприятном исходе мы в скором времени будем наблюдать резкий рост цен в этом секторе и увеличение дефицита объектов бизнес-класса.

Однако в дальнейшем ситуация будет меняться и внутри страны. Взятый властями жесткий монетарный курс конечно же не имеет ничего общего с необходимыми стране экономическими реформами. Но если власти на определенном этапе смогут адекватно понизить налоги для инвесторов и не будут форсировать повышение заработной платы, то страна сможет через определенное время стать привлекательным местом для производственных инвестиций. А это значит — новые рабочие места и повышение того самого внутреннего спроса.

Но это дальняя перспектива. Пока же единственным привлекательным моментом в латвийском рынке по-прежнему остается его потенциал. Он огромен и касается всех сегментов рынка. Узость рынка добавила ему необходимый элемент спекулятивности, начисто отсутствующий на целом ряде европейских рынков. Поэтому вопрос: придут ли иностранные инвесторы на латвийский рынок теперь уже во многом является риторическим.

Они конечно же придут и доказательством этому явилась 14 Международная конференция недвижимости “Недвижимость и строительство Балтии 2011 года”, прошедшая 15 апреля 2011 г. в Рижской Думе, на которой присутствовало более 100 известных специалистов как из балтийских стран, так из России и из Германии. То, что страна имеет очевидный потенциал в сфере строительства жилых и офисных площадей, в сфере аренды, а также на вторичном рынке (в том числе коммерческой недвижимости и на земельном рынке — кстати, ситуация в этих секторах не претерпела значимых изменений за прошедший квартал), сегодня ясно для любого специалиста.

Единственный вопрос — когда наступит момент реального вхождения в рынок? И это тот вопрос, на который пока нет ответа. Впрочем, российские инвесторы, похоже, уже приступили к решению этой проблемы.

http://www.baltic-course.com

Advertisements

Leave a Reply

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s